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Todo lo que debes saber sobre las hipotecas

Economía & Banca, por el Lic. Julio Alvarez, 5 febrero 2018.-Comprar una casa es probablemente la decisión financiera más importante que realizarás, o si no al menos una de las más importantes. Seguramente alguna vez te has preguntado, ¿cómo logran las personas comprar una casa cuando estas son tan caras y los salarios promedio no se pueden considerar para nada extraordinarios? Es verdad que muchas personas obtienen su vivienda gracias a una herencia o con los ahorros de toda su vida, pero la mayoría de las personas no gozan de estas ventajas.

¿Cómo lo hacen entonces? La respuesta es simple, y reside en las hipotecas. Si quieres adquirir tu primera vivienda y necesitas conocer como funcionan las hipotecas, te invito a que continúes leyendo, seguramente encontrarás respuesta a todas tus dudas.

¿Qué son las hipotecas?
Podemos definir hipoteca, como un préstamo que te hace el banco por el valor total de la vivienda que quieres comprar, o la mayor parte de este, tomando como garantía la misma vivienda. Es decir, el banco te prestará la cantidad que necesitas para comprar tu casa, permitiéndote regresar el dinero poco a poco y con algunos intereses de por medio, y en caso de que no realices el pago establecido, el banco puede tomar tu casa para recuperar el dinero invertido en ti.

En España, las hipotecas para adquirir vivienda son en realidad préstamos personales con garantía hipotecaria. Esto significa que por el préstamo deberán de responder primero los titulares y los avalistas, y adicionalmente la vivienda hipotecada. Es así como podrás ver que el tener una hipoteca es una responsabilidad muy grande que siempre debe de estar totalmente acorde con tus ingresos, puesto a que de no ser así, tanto los titulares como los avalistas del préstamo tendrán que responder con los bienes actuales y futuros.

Otra forma de definir las hipotecas es como un contrato en el que el banco te da la oportunidad de comprar tu casa en cuotas, por lo que resulta realmente útil cuando necesitas una vivienda y no tienes dinero ahorrado o es muy poco. Sin embargo, es por esto mismo que las hipotecas suelen ser mucho más caras que el valor del inmueble, pudiéndote encontrar hasta en casos en que al final de ella habrás pagado 80% más del valor establecido. Aún así, son una oportunidad especialmente diseñada para adquirir una vivienda, por lo que son muchísimo más baratas que los créditos particulares comunes.

¿Cómo saber si estoy listo para solicitar una hipoteca?
Al ser las hipotecas un compromiso que puede durar por décadas, y que conlleva una enorme responsabilidad, no podemos negar que no cualquiera debe de solicitar una hipoteca. Sin importar la urgencia que tengas por comprar una vivienda, es necesario que realices un delicado análisis de tu situación financiera y de tu estabilidad económica. Puede ser que al día de hoy puedas pagar las cuotas sin ningún problema, pero ¿Será lo mismo dentro de 5 años? Es importante que tengas un trabajo estable, en el que puedas asegurar un ingreso con el cual podrás fácilmente cubrir el coste de tu hipoteca. Toma en cuenta que al mudarte surgirán nuevos costos que nada tienen que ver con la hipoteca, como los servicios de tu casa o las reformas que llegaran a ser necesarias.

Deberás de tener de antemano al menos el 20% del valor total del inmueble que quieres adquirir, debido a que la gran mayoría de las empresas no ofrecen más del 80% del valor total del inmueble. Entre más tengas ahorrado será mejor para ti, ya que podrás dar una buena entrada de dinero al inicio de la hipoteca, reduciendo notoriamente los intereses que se podrían generar así como el tiempo a devolver la hipoteca.

Nunca olvides que no debes de pedir una hipoteca cuyo valor mensual sea mayor al 30% de tus ingresos totales mensuales. Si bien la mayoría de las empresas no se arriesgan a concederte una hipoteca bajo estas condiciones, de hacerlo no solo ellos se quedarían en riesgo de impago, si no que tu situación económica se verá afectada y será mucho más difícil hacer los pagos.

Otro factor que debes de tomar en cuenta para realizar tu análisis financiero antes de solicitar una hipoteca es el mismo valor de la casa. Pregúntate a ti mismo que pasará si en un futuro necesitas vender tu casa y la hipoteca aún no está saldada. Si el precio de tu casa en el mercado disminuye, y tienes que venderla más barata de lo que la compraste, ¿Podrás cubrir la deuda pendiente sin problema alguno? Analiza cuidadosamente la plusvalía de tu casa y los posibles cambios en el mercado que puedan llegar a dañar el valor de esta.

Es muy probable que necesites un aval para poder contratar la hipoteca. El aval, es aquella persona física o jurídica que se compromete a actuar como garantía y responsabilizarse de pagar la cuota establecida en caso de que el deudor no cuente con el dinero necesario para realizar el pago correspondiente. De esta manera, si has contratado una hipoteca y por algún motivo no logras pagarla, tu aval será el responsable por realizar el pago. Es por eso que necesitas contar con el apoyo de alguna persona física o moral para poder contratar una hipoteca.

Un muy buen consejo es que antes de firmar cualquier contrato, consultes con distintas entidades bancarias hasta que encuentres aquella que te ofrece las mejores condiciones. Siempre pide asesoría y no dudes en preguntar por cualquier inquietud que surja en el proceso.

Conceptos básicos que conocer antes de solicitar una hipoteca
Si crees que te encuentras en el momento y la situación financiera ideal para solicitar una hipoteca es importante que estés familiarizado con los siguientes términos:

Importe:
El importe es la cantidad del dinero que el banco te prestará para comprar tu vivienda. Este por lo general no supera el 80% del valor real, pero en algunas ocasiones podrás encontrar hipotecas con valores más altos. Sin embargo, esta práctica es poco conveniente para ambas partes del trato, por lo que no es muy común.

Plazo de amortización o calendario de amortización.
Es la cantidad de meses o años que necesitarás para devolver el préstamo al banco, el cual dependerá dependiendo del valor total de tu vivienda y las cuotas que vayas pagando. Por lo general este no suele exceder los 30 años

Cuota:
Se le conoce como cuota al dinero que se deberá de pagar a la entidad financiera que te haya otorgado el préstamo hipotecario cada mes. Esta cuota está compuesta de dos partes, la primera son todos los intereses del préstamo, y la siguiente es la devolución del importe que se te prestó para comprar tu casa. Podrás ver como dentro de los primeros años del préstamo, la mayor parte de la cuota estará destinada a los intereses. Conforme el tiempo vaya pasando y vayas realizando los pagos, el dinero pagado en la cuota estará destinado a pagar el préstamo.

Intereses

Es el dinero extra que le deberás de pagar al banco a cambio del préstamo del dinero. Existen diferentes tipos de intereses, y en tu contrato se te deberá de especificar bajo qué tipo de intereses está tu préstamo:

Interés fijo: En este tipo de préstamos siempre se aplica el mismo tipo, por lo que la cuota mensual será siempre la misma desde el inicio hasta el final de la amortización del préstamo
Variable: En este tipo de interés se utiliza un índice de diferencia más un diferencial, por lo que encontrarás que el interés final a pagar será de un porcentaje más la referencia utilizada. Generalmente ser revisa cada semestre o cada año, por lo que las cuotas siempre variarán dependiendo de la referencia.
Mixto: se combinan ambos tipos de intereses, acordando por lo general un primero periodo de interés fijo y después un interés variable.
Comisiones
Es el dinero extra que deberás de pagar al banco por tu hipoteca, independientemente del importe o los intereses. Cada banco cobra comisiones por conceptos diferentes, pero los más comunes son las comisiones de apertura, de cancelación, de amortización y de estudio.
Consejos finales
Siempre revisa los valores más altos que haya tomado el índice de referencia de tu cotización. Generalmente es la tasa Euribor, pero algunas entidades financieras utilizan el Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios.
Las cláusulas suelo son ilegales a partir de la nueva legislación, por lo que si te encuentras con una de ellas no aceptes el contrato o pide que te sea removida.
Tampoco te pueden obligar a contratar algún otro instrumento financiero como seguros o tarjetas de crédito dentro del mismo banco o como condición para obtener “tasas preferenciales”
Es preferible solicitar intereses fijos, ya que con estos no estarás en la expectativa de conocer las variaciones en los tipos de referencia.
En caso de no poder seguir pagando tu hipoteca, podrás traspasarla hacia otro banco que te de mejores esquemas de pago, siempre y cuando hayas cubierto la cuota de cancelación y dejes tu papeleo en orden.

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